임차인과 직거래 전대차계약 전세사기 당하지 않으려면

대학생이나 사회초년생, 소상공인 분들이 보증금과 월세를 아끼기 위해 임차인과 직거래를 통해 전대차계약을 했다 전세사기 당하거나 의도치 않은 피해를 보는 분들이 끊이지 않고 있습니다. 주택이나 상가 사무실 등을 구분하지 않고 이런 피해 사례가 많으니 직거래하려는 분들은 꼭 주의하세요.

 

 

전대차 계약이란?

 

전대차는 임대인과 계약한 임차인이 다시 제3자에게 재임대하는 계약을 말합니다. 전대차계약은 원 계약인 임대차 계약을 전제로 합니다. 따라서 임대차 계약의 범위를 넘어서는 계약은 할 수 없기 때문에 전대차 계약을 하려는 분들은 이점을 주의해야 합니다.

일반적인 임대차 계약에서는 집주인을 임대인, 세입자를 임차인이라고 하는데요. 전대차계약에서는 임차인을 전대인, 다시 재임대받는 분을 전차인이라고 합니다. 즉, 임대차 계약에서의 임차인과 전대차 계약에서의 전대인은 같은 사람입니다.

 

임대인의 동의 없는 전대차 유효하나요?

 

전대차 계약이 유효하려면 적법하게 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임대인의 동의 없는 전대차는 무효입니다. 인터넷 등에 주거용은 동의 안 받아도 된다는 식으로 잘못된 내용이 일부 돌고 있는데요. 주거용이든, 업무용이든 관계없이 임대인의 동의 없는 전대차는 모두 무효이니 주의해야 합니다.

위반했을 경우 임대인은 언제든 계약해지를 할 수 있고, 임차인과 계약이 해지되면 전차인도 동일하게 해지되니 쫓겨나게 됩니다.

 

 

일부 사용을 위한 전대차는 동의 없어도 된다?

 

단, 임차한 공간을 전부 전대차하는 게 아닌, 일부 공간을 사용하기 위해 전대차하는 경우는 예외적으로 임대인의 동의가 없어도 가능합니다. 하지만 주의할 게 있는데요. 임대인의 명백한 반대의사가 있는데도 무조건 가능한 건 아니라는 겁니다.

일반적인 부동산 계약서에는 아래와 같은 특약이 적혀 있습니다.

제3조 [용도변경 및 전대 등] 임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다. 즉 전부 든 일부든 제3자에게 전대하지 말라는 겁니다.

전대금지 특약이 되어 있는데도 인터넷 등에서 잠깐 알아보고 일부 공간만 빌려 주고, 빌리는 건 아무 문제없겠지라고 생각하면 큰일 날 수 있어요.

 

전대인이 월세를 미납하면 전차인도 쫓겨나나요?

 

나는 직거래한 전대인에게 월세를 매월 꼬박꼬박 냈는데, 어느 날 집주인이라는 사람한테 연락 와서 월세가 장기간 미납되었다고  나가라고 한다면 어떻게 되나요? 이런 일들이 자주 발생하고 있는데요. 아무리 내가 전대인에게 월세를 매월 잘 냈더라도, 실제 집주인이 받은 게 없다면 장기미납으로 쫓겨나게 됩니다.

 

임대인은 전대인(임차인)과 계약을 했지, 전차인과 계약한 게 아니기 때문에 아무리 내가 집을 빌려준 전대인에게 월세를 잘 냈다 해도, 중간에 있는 전대인이 체납하면 그 사람과 같이 연대로 책임져야 합니다. 

 

월세로 빌린 집을 전세로 계약했다면?

 

전대차 계약은 원 임대차 계약을 전제로 한다고 말씀드렸는데요. 대학가 인근에서 저렴한 월세 집을 구한 다음, 전세를 찾는 분들에게 주변 시세보다 저렴하게 전세를 놓고, 돈을 편취하는 전세사기 등이 끊이지 않고 있습니다.

주로 이런 식인데요. 보증금 500~1000만 원 이하 월세로 임대인과 계약을 먼저 합니다. 그 이후 주변 전세 시세가 1억인데, 이걸 5000만 원 정도 저렴한 가격으로 직거래 사이트 등에 매물 올립니다.

잠시 1년 정도 어학연수나 교환학생 등으로 나가 있다 와야 해서 싸게 임대하는 거란 식으로 말하는 경우가 많죠.

아~시세보다 저렴하게 계약했다고 개꿀이다 생각했는데, 몇 달 지나서 집주인이 찾아오죠. 왜 월세 미납하냐고, 이때 임대인도 엉뚱한 사람이 자기 집에 전세로 살고 있다는 걸 알게 되고, 나가라고 계약해지 통보를 하죠.

집주인은 임차인과 보증금 500만 원으로 계약했지, 5000만 원으로 계약한 게 아니기 때문에 돌려줘야 하는 돈은 500만 원입니다. 여기에 월세 미납한 거 빼고, 공과금 공제하고 돌려주면 거의 한 푼도 못 건지고 쫓겨나게 되죠.

 

1년 계약했는데 두 달 만에 쫓겨났어요.

 

대학가 인근에 저렴한 원룸이 나와서 1년 계약했는데, 두 달 만에 집주인이라는 사람이 와서 계약기간 만료 되었는데 왜 안 나가냐고 퇴거를 요구합니다. 알아보니 나에게 집을 빌려준 전대인이 계약서를 위조해서 계약기간이 두 달 남았는데 이걸 1년 남은 걸로 사기를 친 겁니다.

앞에 설명한 것처럼 전대차 계약은 원 계약인 임대차 계약을 전제로 하기 때문에 원 임대차 계약이 종료되면 전대차 계약도 종료됩니다. 이건 임대인의 동의를 받은 전대차 계약이든, 동의 없는 계약이든 불문하고 동일합니다. 따라서 계약기간이 만료되면 전대인 전차인 모두 나가야 합니다.

 

직거래 전대차계약

 

전대차 사기 당하지 않으려면?

 

전대차 계약이 아니더라도 부동산 계약은 웬만하면 직거래는 피하는 게 좋습니다. 가끔 저희 사무실에도 임대인과 직거래하려고 하는데 일부 수수료만 받고 계약서 써 줄 수 없냐는 식으로 문의하는 분들이 종종 있는데요. 중개사인 저도 이런 직거래 요청하는 분들은 단호히 거절합니다.

제가 직접 보고 중개한 물건이 아닌 이상 계약서를 작성하지 않습니다. 전세  보증금 편취를 노린 가짜 임대인과 가짜 임차인이 많기 때문에 잘 아는 임대인이 아닌 이상 전혀 모르는 사람들이 직거래 계약서 작성해 달라고 요구하면 중개사인 저도 이런 건은 피하는데요. 부동산 상식이 없는 일반인 분이나 사회초년생 분들이면 사기당하기 딱 쉽죠. 요즘은 신분증도 위조하는 세상인데요. 뭘 믿고 직거래를 하나요?

전대차 계약을 꼭 하려는 분들은 정상적으로 공인중개사무소에서 계약을 진행하세요. 그렇다고 중개사만 너무 믿지 말고, 임대인에게 직접 연락해서 적법하게 전대차할 권한이 있는 게 맞는지, 계약기간은 정확한지, 나에게 집을 빌려주는 전대인의 보증금이 얼마인지 정확히 확인 후 계약해야 피해보지 않을 수 있습니다.

추가로 이것도 짜고 치는 사람들이 있으니 전입신고 확인서와 확정일자 부여현황 발급해 달라고 해서 계약기간과 보증금 확인 하는 게 가장 좋습니다.