SH 장기안심주택 기존주택전세임대 임차형공공주택 사업설명회 참석 후기

지난 4월 12일 SH공사에서 공인중개사를 대상으로 SH임차형공공주택 사업설명회에 초대합니다라는 문자가 왔습니다. 200여 명 대상으로 하고, 신청하면 참석 대상자 통보는 17일 날 알려준다고 하더군요. 장기안심주택, 기존주택전세임대 설명회라고 해서 우선 참석 신청했습니다.

 

 

SH임차형공공주택 사업설명회 참석 후기

설명회 시작 시간만 나와 있고, 종료 시간은 나와 있지 않아서 아~이번에 제대로 하려는가 보다 생각해서 참석 신청을 했습니다. 올해 정책 변경된 게 있을 수 있고, KB부동산과 협업해서 매물 등록하는 거 오픈한다는 내용도 있어서 신청했는데요. 

17일 문자가 왔는데 10:30 ~ 11:30 1시간만 한다고 되어 있더군요. 이 시간이면 가장 기본적인 내용만 설명하고 끝날 거 같아서 굳이 가야 되냐 망설였지만, 그래도 문의할 내용도 있어서 우선 참석했습니다.

 

19일 당일 서울주택도시공사 2층 대강당(강남구 개포로 621, 지하철 3호선 대청역 8번 출구)에서 설명회를 하기 때문에 출발했는데요. 대청역까지 가는데 지하철 3번 환승해야 하더군요. 도착해서 보니 공인중개사 분들을 대상으로 하는 설명회라서 그런지 역시나 참석한 분들은 많지 않았습니다. 제 앞으로 20명 있고, 뒤 라인까지 돌아봤는데 다 해서 40~50명은 넘지 않는 수로 오셨더군요.

 

설명회 내용은 예상한 것처럼 그냥 기본적인 내용이었습니다. 모집공고문에 올라와 있어서 굳이 오프라인 설명회 참석하지 않아도 누구나 다 알 수 있는 내용들 뿐이더군요. SH 보증금 지원형 장기안심주택, 기존주택 전세임대 사업을 처음 접하는 중개사님이라면 아~이런 사업도 있었구나 하실 테지만, 정말 이 정도 내용으로 전세임대 지원 대상자로 선정된 분들 오시면 현장에서 SH 처음 해 보시는 중개사가 실수 없이 중개를 할 수 있을지는 의문이었습니다.

 

온라인으로 좀 더 실무적인 내용 보강해 주세요

 

설명회 참석하기 위해서 소비된 교통 시간 2시간, 교육시간 1시간, 이 정도 내용이면 그냥 오프라인 설명회 하지 말고, 온라인으로 진행하는 게 더 낫지 않나 싶네요. LH 전세임대 사업이나 SH 전세임대 사업은 일반 전월세 계약에 비해 확인해야 하는 것들이 많습니다. 사업을 시행한 지 오래되었지만 아직도 많은 중개사들이 취급하지 않는 이유는 아차 하면 중개사고 날 가능성이 높기 때문에 중개사들이 꺼리는 겁니다.

 

중개사들에게 상품을 홍보하기 위한 의도는 좋습니다. 현장 중개사들이 임대인을 설득해서 매물을 만들어야 전세임대, 장기안심주택 지원 대상자로 선정된 분들이 집을 구할 수 있으니까요. 그럼 이런 단순한 내용으로 설명회를 하지 말고, 시간을 늘려서 좀 더 실무적인 권리분석 방법에 대해 알려주는 쪽으로 하거나 아니면 서울주택도시공사 SH 사이트와 유튜브 등 다양한 채널들이 있으니 여기에 영상을 만들어서 중개사들이 좀 더 실무적으로 알 수 있도록 내용을 보강해서 올려 주는 게 가장 현실적으로 도움이 될 거 같습니다.

 

기초적인 내용 알려주고 소책자 나눠주고 그냥 지원 대상자로 선정된 분들이 이해할 정도의 내용만 알려준다면 현장에서 실수 없이 중개를 진행해야 하는 중개사 입장에서는 막히는 부분들이 많아요. LH 전세임대를 9년 차 중개하고 있지만, 이런 설명회 자체도 거의 없었기 때문에 초반에 명확하게 알아내는데 2년 이상 헤맸습니다. 그나마 SH는 이번에 중개사를 대상으로 설명회를 했지만 이 정도 내용으로는 힘들다고 생각합니다.

 

SH 사업설명회 후기

 

설명회 참석한 이유

 

전세임대는 주택공시가격 X 140%로 산정하는 반면, 보증금 지원형 장기안심은 주택공시가격 X 180%로 산정합니다. 허그 전세보증보험 가입하려면 주택공시가격 X 126% 이내만 가능하고요.

 

전세임대 권리분석 승인을 받기 위해서는 주택공시가격 X 140 X 90% 이내인 126% 안에 들어와야 적격 승인 나옵니다. 하지만 장기안심주택 권리분석 승인은 주택공시가격 X 180 X 90%입니다. 전세임대 권리분석 승인 비율과 허그 전세 보증보험 가입 기준이 동일하기 때문에 전세임대는 지원금 + 내가 낸 돈까지 전액 다 보호받을 수 있습니다. 

 

하지만 장기안심은 주택가격 산정 기준 자체가 너무 높기 때문에 서울시에서 지원하는 보증금에 대해서는  SH공사가 보험 가입 하지만, 정작 내가 낸 돈에 대해서는 보증보험 가입 못하는 상황이 벌어질 수 있습니다.

 

추가로 전세임대는 SH공사가 임차인 자격으로 임대인과 계약 후 입주대상자에게 다시 빌려주는 전대차 방식의 계약이지만, 장기안심은 SH공사와 입주자가 공동임차인 자격으로 계약하는 방식이기 때문에 임차인이 결국 두 명이 샘입니다.

 

따라서 사회초년생처럼 자기 자본이 부족한 분들은 결국 은행 대출을 추가로 받아야 하는데요. 이때 이용할 수 있는 중기청이나, 버팀목 대출은 허그 대출은 불가능하고, HF만 가능합니다.  더 문제는 임차인이 두 명이라서 그런지 전세 보증보험은 SGI 서울보증보험만 가능한데요. 이때 보증보험 가입 가능 기준이 허그 126% 보다 낮은 104%입니다.

 

 

정리하면 보증금 지원형 장기안심 6000만 원 지원받으려면 우선 HUG 대출은 포기해야 합니다. 아파트는 전세가율이 매매가 보다 낮기 때문에 거의 대부분 SGI 보증보험 가입 가능합니다. 하지만 현실적으로 이 상품을 이용하는 분들은 대부분 사회초년생 분들이기 때문에 서울에서 아파트를 전세나 월세로 구하긴 힘들고,  결국 빌라나 다가구를 구해야 합니다. 자기 자본도 거의 없기 때문에 은행 전세대출을 추가로 받아야 하는 상황이고요.

 

그런데 어렵게 집 구해서 SH 권리분석 적격 승인 나오고, 은행 여러 군데 발품 팔아서 겨우 대출 승인까지 다 받았더니 전세보증보험은 안된다고 하는 웃지 못할 상황이 벌어지고 있습니다. 장기안심 이용해서 SGI 보증보험 가입 하려면 가입 기준이 104%로 너무 낮기 때문에 결국 올 전세는 힘들고 보증부월세나 반전세로 가야 하는데 이러면 6000만 원 무이자 받는 것보다 월세 내는 게 더 커질 수도 있습니다.

 

결국 장기안심받는 거 포기하거나 아니면 타 전세대출받는 것과 장기안심 이용하는 거 비교해서 적정한 수순의 월세로 구하거나 아니면 장기안심 + 버팀목 받고 보증보험 가입은 포기하거나 선택해야 하는 상황입니다. 주거안정을 위해 만든 상품인데, 오히려 위험을 감수하도록 등 떠밀고 있는 게 아닌지 의문이 듭니다.

 

전세임대와 장기안심 주택가격 산정 비율이 다른 이유가 무엇인지? 현장에서는 이런 일이 벌어지도 있는데 서울시와 SH공사에서는 문제를 인식하고 있는지 문의했는데요. 설명회 진행자 분은 장기안심 사업부서가 아니라서 왜 그런지 잘 모르겠다고 하시더군요. 

확인 후 답변을 주신다고는 했지만 연락처도 받아가지 않았는데 과연 답변을 어떻게 주시겠다는 건지 모르겠네요.

 

장기안심 개선 요구

 

주택가격 X 180 기준은 현실적으로 너무 기준이 높다고 생각합니다. 전세 사기 문제가 전국적으로 이슈화되어 있는데, 아직도 이렇게 기준이 높은 이유가 뭔지 모르겠네요. 중개사 입장에서도 허그 전세 보증보험도 안 되는 곳에 위험 부담을 안고 중개할 필요성을 못 느끼고요. 전세임대와 HUG 기준과 동일하게 주택가격 X 140으로 낮춰야 현장에서 혼선과 의도하지 않는 피해를 막을 수 있다고 생각합니다. 

 

SH 장기안심 권리분석 승인은 나왔는데, 은행에서는 대출 못해준다고 나오거나, 여기저기 은행 발품 팔아서 겨우 대출 승인도 받았는데 보증보험은 또 가입 못한다고 하는 상황이 수시로 벌어지고 있는데, 이게 과연 청년들의 주거안정을 위한 상품인지, 뺑뺑이 돌리기 위한 상품인지 모르겠네요. 

 

청년 관련 상품으로 나온 것 중 가장 난이도가 높은 상품인 거 같습니다. 정책 상품들이 정말 많은데 이렇게 복잡하게 여러 개로 쪼개서 힘들게 하지 말고 제발 단순하고 명확하게 해서 집 구하는 분들이나, 집을 소개하는 중개사 모두 안심하고, 안전하게 구할 수 있는 상품을 만들어 줬으면 합니다. 정책 상품들은 많은데 어느거 하나 쉽게 이용할 수 있는 게 없네요. 

 

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