모아타운 투자 신중하게 하세요. 황금알만 낳는 사업 아닙니다.

서울 도심에 대규모 재개발이 어려워지면서 한동안 지역주택조합 사업이 극성이더니, 이젠 모아주택 모아타운 사업이 대세인 것 마냥 여기저기에 우후죽순으로 난립하고 있습니다. 마치 투자만 하면 황금알을 낳는 거위인 것처럼 말하고 있는데 과연 그럴까요?

 

 

모아타운 황금알을 낳는 사업인가?

 

얼마 전 광진구 자양동에 거주하는 지인분께 연락이 왔었습니다. 집 주변 일대 모아타운 사업을 추진하고 있다고 하더군요. 추진하는 쪽에서 지인분 집은 30평 대 아파트 분양권 3개 정도는 받을 수 있다고 말했다고 합니다. 

 

일반 재개발이 아닌 생소한 사업이라 지인분도 잘 모르시기 때문에 정말 아파트 분양권 3개 받을 수 있냐고 물어보시더군요. 그래서 이렇게 말씀드렸습니다. 그렇게 대박 나는 사업이면 다 매입했지 그 동네 집이 남아나겠냐고요?

 

그냥 주변에서 말하는 것만 듣지 말고, 해당 지역에 소유주가 몇 명인지, 몇 세대를 지을 수 있다고 하는지, 그리고 정말 그렇게 건축이 가능한지 파악해 보라고 말씀드렸습니다. 그리고 얼마 후 연락을 주시더군요. 주변 부동산 여러 곳에 가서 물어봤는데, 아닌 거 같다고, 그곳 부동산에서도 권하지 않는다고 말했다고 하시더군요.

 

모아타운 사업성 정말 좋은가?

 

모아주택은 주로 제2종 일반주거지역(7층 이하) 지역에서 진행하고 있는데요. 소규모 가로구역에서 하는 가로주택정비사업이라고 생각하면 됩니다. 이걸 여러 개 묶어서 하는 게 모아타운이고요. 일반 재개발보다는 사업성이 낮은, 재개발의 하위 호환 버전이라고 생각하면 됩니다. 재개발을 할 수 없는 지역에서 마지막으로 선택할 수 있는 게 모아주택, 모아타운 사업입니다.

 

요즘 너무 많이 홍보하고 있어서 충분히 노후도가 나와 재개발로 갈 수 있는 곳인데도 엉뚱하게 사업성이 낮은 모아타운으로 가는 곳도 있을 정도입니다. 지역 일대를 정비하는 재개발보다 모아타운 방식의 사업이 결코 사업성이 좋을 수는 없습니다. 저층 단독, 다가구, 빌라촌 지역이 중층 아파트 단지로 바뀐다 정도로 생각하면 됩니다.

 

인허가 단계를 단축해서 사업을 빠르게 할 수 있도록 하겠다는 취지이지만 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 곳은 진도가 빠르게 나갈 수 없습니다.

 

모아타운 투자 주의보

 

모아타운 투자 주의점

 

재개발 방식에 비해 모아주택, 모아타운 사업은 노후도 50% 이상이면 추진할 수 있습니다. 그 지역에 신축 건물이 있어도 노후도 기준 자체가 너무 낮기 때문에 서울 저층 주거지역이면 대부분 다 선정된다고 보시면 됩니다.

 

 

기준 자체가 너무 낮아서 잡음이 심할 수밖에 없는 사업입니다. 지역에 단독, 다가구, 신축빌라, 상가, 나홀로 아파트 등이 혼재해 있는 곳도 일단 기준이 낮으니 시작부터 하고 보자는 식으로 추진하는 곳이 많아요. 충분한 합의 없이 급하게 추진했다 무산되는 곳도 많고요.

 

따라서 모아주택 투자하려고 하는 분들은 신중히 생각해서 출구전략을 세우고 투자해야 합니다. 되도록 모아타운만 할 수 있는 곳이 아니라, 주민 반대로 무산되어도 역세권 재개발, 일반 재개발 방식 등 다양한 대안이 있는 곳으로 선별해서 투자하는 게 안전합니다.

 

그곳에 뼈를 묻을 생각이 아니라면 모아타운 말고는 답이 없는 곳은 되도록 피하는 게 좋습니다. 추가로 그 지역 주민의 소득 수준도 파악하고 투자하는 게 좋습니다. 요즘 인플레이션으로 건설비 등이 많이 올랐는데요. 30평형 아파트 신축하는데 공사비만 5억 정도는 예상해야 한다고 합니다. 추가 분담금을 충분히 낼 수 있어서 사업이 원만히 진행할 수 있는 곳인지 어느 정도는 파악하는 게 안전합니다.

 

요즘은 재건축 추진하던 단지들도 공사비 상승으로 멈춰선 곳이 한두 곳이 아닌데 과연 낙후된 저층 주거지를 재개발하는 곳이 얼마나 사업 속도를 낼 수 있을지 생각해 보세요.