전입신고 금지 특약 요구하는 오피스텔 계약해도 문제 없나요?

오피스텔 전세를 알아보던 중 너무 마음에 드는 집이 있어 계약하려고 하니 방을 보여주신 중개사 말로는 이곳으로 계약하려면 전입신고 금지 특약을 걸어야 계약할 수 있다고 합니다. 내가 딱 원하는 집이라 계약하고 싶은데, 전입신고 금지 특약을 걸고 계약해도 문제없나요? 

 

 

오피스텔 전입신고 금지 특약 문제없나요

결론부터 말하면 전입신고를 하지 않는다는 건 나 스스로 내 보증금을 돌려받을 권리를 포기하겠다고 말하는 것과 같습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 전입신고와 점유 확정일자를 모두 갖춰야 하는데요.

 

임차인 스스로 전입신고를 하지 않겠다고 계약서 작성하고, 실제 전입도 하지 않는다면 스스로 권리를 포기한 거라서 보호받을 수 없습니다.

 

왜 전입신고를 못하게 하는 걸까요?

 

가장 큰 이유는 임대인이 오피스텔을 취득해서 신고할 때 주거용이 아닌 업무용으로 일반 임대사업자 신고를 했기 때문입니다. 오피스텔을 업무용으로 신고하면 주택이 아니라서 부가세 환급을 받을 수 있고, 다주택자 중과, 양도세와 종합부동산세 중과 등을 피할 수 있어 세금감면 효과가 크기 때문입니다.

 

특약 어기고 전입신고를 하게 되면?

임대인이 오피스텔을 업무용으로 세무당국에 신고했는데, 임차인이 전입신고를 하게 되면 임대인이 환급받았던 부가세는 토해내야 합니다. 적게는 몇백만 원에서 몇천만 원이 될 수도 있습니다.

 

추가로 전입신고를 하면 세무당국에 주거용으로 사용하고 있다는 게 발각되기 때문에 오피스텔은 주택 수에 포함되며, 각종 세금은 중과적용이 됩니다.

 

이러면 임대인이 전입신고 금지 특약을 근거로 손해배상을 요구하겠죠. 금지특약을 요구하는 곳은 계약서에도 위반 시 손해배상을 청구하겠다고 적혀 있는 경우가 많습니다.

 

전입신고 금지 특약 효력 유효하나요?

 

앞에 언급한 것처럼 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 전입신고는 필수입니다. 따라서 임차인의 권리를 제한하는 특약은 효력이 없습니다. 아무리 계약서에 특약을 적었더라도 세입자분은 언제든 전입신고를 할 수 있고, 임대인이 이를 못하게 막을 법적인 권리는 없습니다.

 

주택임대차보호법은 임차인에게 유리하게 되어 있는 편면적 강행규정이기 때문에 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없습니다.

 

하지만 이럴 경우 집주인 쪽에서 손해배상 요구를 하거나 소송을 걸어올 수 있어 진흙땅 싸움을 하거나 거주기간 내내 다툼이 끊이지 않아 머리가 아플 수 있습니다.

 

오피스텔 전입신고 금지 특약

 

오피스텔 안전하게 계약하려면

 

아무리 마음에 든다고 해도, 전입신고 금지하는 곳은 피하는 게 정신건강에 좋습니다. 정말 어쩔 수 없는 상황이면 전세로 하지 말고 최대한 보증금을 낮춰서 월세로 계약하세요.

 

왜 집주인이 불법으로 세금 탈루하는데 내가 협조해 줘가면서, 내 보증금을 안전하게 돌려받을 권리까지 포기해야 하나요?

 

정상적으로 주거용으로 신고 되어서 전입신고 당당하게 할 수 있는 곳으로 알아보시는 게 가장 안전합니다. 추가로 오피스텔은 태생 자체가 월세 수익을 위한 수익형 상품이라 아파트처럼 매매 시세가 급등하는 시세차익형 상품은 아닙니다.

 

대지지분도 0.1~0.3 한평도 없는 곳이 태반이고요. 아파트나 빌라 다가구 단독 등은 오래되면 재건축, 재개발을 해서 가격이 급등하는 경우가 많지만, 오피스텔은 자체 재건축은 힘든 경우가 많습니다.

 

매매 가격보다 전세가격이 딱 붙어있거나 전세가격이 오히려 더 높은 경우도 많기 때문에 되도록 보증금 낮추고 월세로 계약하는 게 가장 안전합니다.

 

 

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