대출 있는 집 근저당 말소조건 전세 계약 시 주의사항

아파트나 빌라를 보고 마음에 들어서 전세 계약하려고 하는데 하필이면 집에 근저당, 즉 대출이 설정되어 있다면 어떻게 해야 할까요? 집을 소개해준 중개사는 내가 입주하는 잔금일날 보증금을 받아서 은행 대출금 갚는, 근저당 말소조건으로 계약하면 된다고 하는데 이렇게 해도 안전할까요?

 

 

대출 있는 집 근저당 말소조건 전세 계약 시  주의사항

계약서 특약 작성

집이 진짜 마음에 들어서 꼭 전세 계약을 하고 싶다면 계약서에 안전장치를 해 둬야 합니다.

계약서 특약란에 임대인은 잔금일날 근저당 설정된 대출금 전액을 상환하고 말소등기한다. 이를 위반한 경우 계약은 해지되며 즉시 보증금 전액을 임차인에게 반환한다. 임대인의 계약 위반에 따른 위약금은 얼마로 하고 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다는 특약을 작성해야 합니다.

임대인의 세금 체납여부 확인

 

계약하려고 하는 곳이  근저당, 대출이 없는 깨끗한 집이더라도 집주인이 국세, 지방세 등을 체납한 게 있다면 아무리 대출 없는 깨끗한 집도 경매로 넘어갈 수 있습니다. 이경우 국세 등 당해세를 먼저 빼가고 남은 돈에서 돌려받기 때문에 세입자는 보증금 한 푼도 못 돌려받고 쫓겨날 수 있습니다. 

 

예전에는 이런 일은 아주  드물었는데요. 집을 수백 채 수천 개 가지고 있다 세금 감당을 못해서 무더기로 경매로 넘어가는 빌라왕 등, 전세 사기 임대인들이 기승을 부리고 있기 때문에 부동산 계약할 경우 꼭 임대인의 세금 체납여부를 확인해야 합니다.

 

계약날 집주인에게 계약금 이체하기 전에 미리 세금 체납이 없다는 걸 증빙할 수 있는 국세증명서와 지방세 증명서를 발급해 달라고 하셔야 합니다.

확정일자 부여현황 확인

 

계약하려는 집에 대출도 없고, 임대인이 국세, 지방세 체납한 게 없다고 해도 무조건 안심하면 안 됩니다. 숨겨진 복병이 있을 수 있는데요. 바로 숨겨진 세입자입니다. 집을 보려 갔을 때 분명 공실이거나, 집주인 본인이 살고 있더라도, 보증금을 못 받고 보증금 반환을 기다리는 세입자가 있을 수도 있습니다.

 

따라서 아무리 공실이더라도, 집주인이 직접 살고 있더라도 확정일자부여현황(일반) 발급해 달라고 해서 확인하는 게 안전합니다.

대출금 상환 확인

 

과거에는 대출 있는 집을 근저당 말소조건으로 계약할 경우 잔금일날 임대인과 임차인 중개사 세 사람이 모두 은행에 가서 대출금 전액 다 상환하는 거 확인하고 상환영수증 받고, 말소처리 접수증까지 받아서 확인하는 경우가 많았는데요. 요즘은 온라인을 통해 비대면으로 대출금 상환이 가능하기 때문에 굳이 은행에 직접 갈 필요는 없습니다.

 

임대인이 은행에 연락해서 잔금일 기준으로 상환할 대출 원리금 총액과 상환할 가상계좌를 미리 받아 놓으면 됩니다. 하지만 확실하게 확인하기 위해서는 은행에 연락해서 대출금 상환계좌가 맞는지 확인 후 입금하는 게 좋겠죠.

 

추가로 잔금 전액을 임대인 계좌로 입금하지 말고, 대출 상환원리금만 가상계좌로 입금하고, 상환영수증과 말소등기 접수증 받은 후 나머지 잔금을 입금하는 게 안전합니다.

말소등기 확인

 

근저당 말소 후 말소등기 신청하면 보통 법원에서 처리하는 데 보통 3~4일 소요됩니다. 길게는 7일 정도 걸리는 경우가 가끔 있지만 통상적으로 4일 이내에는 처리되니, 이후 등기사항증명서 (등기부등본) 발급해서 근저당이 깨끗하게 말소되었는지 확인하면 됩니다.

 

굳이 이렇게까지 복잡하게 계약해야 하냐고 하는 중개사님과 집주인 분들이 있는데요. 네~굳이 이렇게 해야 합니다. 자영업 중 가장 많은 게 순서대로 나열하면 3위 편의점, 2위 중개업소 1위 교회입니다. (교회는 종교시설이니 이거 빼면 부동산이 압도적으로 1위입니다).

 

그만큼 수도 많고 폐업률이 압도적으로 높은 업종입니다. 집주인도 거주하는 중 집 팔아 버리거나 대출받거나 체급 세납 하는 등 여러 가지 일이 벌어질 수 있고요. 따라서 앞으로 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모릅니다. 그러니 내가 보증금 다 주고 입주할 때는 아무 문제없는 깨끗한 상태로 만들어 놔야, 그다음에 무슨 일이 벌어지든 내 돈을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

대출있는 집 전세계약

 

LH 전세임대주택 계약도 이런 방식으로 하나요?

아닙니다. 지금까지 설명한 방식은 일반인 분들이 전월세 계약할 때 방식이고요. 전세임대는 이보다는 더 요구하는 게 많습니다. 일반 부동산 계약은 잔금일날 동시상환하는 조건으로 잔금 다 주고, 임대인이 대출금 상환하고 근저당 말소하는 방식으로 계약을 하는데요.

 

LH 전세임대는 잔금일 날 상환하는 방식으로는 계약은 불가능합니다. 미리 임대인이 상환하고 말소등기까지 해야 계약 가능하기 때문에 몇 단계는 더 어렵습니다. 그래서 전세임대로 계약하는 걸 선호하는 임대인분은 많지 않습니다.

 

추가로 전세임대는 계약서 작성단계도 아닌 심사단계부터 집주인에게 국세완납증명서, 지방세 완납증명서, 건물 전체의 확정일자부여현황(일반) 확인해서 권리분석 심사합니다. 추가로 전세 보증사고 이력이 있는지까지 확인하고 계약하기 때문에 임대인 입장에서는 쉽지 않은 계약입니다.

 

하지만 저와 같은 중개사나 집을 구하는 임차인 분들 입장에서는 대한민국 부동산 계약방식 중 가장 안전한 계약이 전세임대 계약입니다. 이렇게 철저히 확인하고 계약해도 문제 생기는 경우가 있기 때문에 한국토지주택공사 LH는 전세보증보험 가입 불가능한 집을 절대 계약을 하지 않습니다. 그러니 집 구하는 게 일반 부동산 계약에 비해 몇 배는 어려운 편입니다.

 

 

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