부모 명의로 전세 계약한 집에 자녀만 전입신고하면 대항력 보호 받을 수 있나요?

자녀가 대학에 입학하게 되면서 학교 인근에 전세 집을 구해주는 부모님들 중 증여세 문제로 실거주하는 자녀가 아닌 부모님 명의로 전세 계약을 체결하는 분들이 종종 있는데요. 부모 명의로 전세 계약한 집에 자녀만 전입신고하면 대항력과 우서변제권에는 문제가 없을까요? 

 

 

대항력과 우선변제권

 

대항력이란 임차인이 권리관계를 제삼자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 쉽게 설명하면 집이 다른 사람에게 팔려서 집주인이 바뀌든, 경매로 넘어가서 낙찰이 되든 관계없이 보증금을 전액 다 돌려받기 전까지는 계속 거주할 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권이란 다른 사람에 비해 우선으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 즉, 집주인에게 돈을 돌려받아야 하는 사람들이 많아도, 내 돈부터 먼저 받을 수 있는 권리를 말하죠.

대항력과 우선변제권을 갖추면 집이 경매로 넘어가더라도 피해가 전혀 없거나 최소한의 피해만 볼 수 있기 때문에 부동산 전세·월세 계약을 하는 분들은 꼭 갖춰야 하는 사항입니다.

 

이런 중요한 대항력은 전입신고를 하고 점유를 하면 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 즉 계약한 집을 관할하는 관할지 주민센터에 찾아가서 주민등록 신고를 하고, 계약한 집에 입주해서 실거주를 하면 간단하게 대항력이 생깁니다.

우선변제권도 주민센터에서 확정일자를 부여받으면, 즉 주민센터 담당공무원이 부동산 계약서에 확정일자 도장을 찍어주면 되기 때문에 쉽게 받을 수 있습니다.

 

부모 명의 전세 집에 자녀만 전입신고하면 대항력은?

 

대항력과 확정일자는 임차인의 권리를 보호하기 위해 주택임대차보호법상으로 쉽게 받을 수 있게 해 놓았는데요. 이를 적용받기 위해선 주계약자인 임차인이 주민등록을 하고 실거주를 해야 보호받을 수 있습니다. 

하지만 일시적으로 주계약자가 타지로 주민등록을 옮겨야 하는 불가피한 사항이 있을 수 있기 때문에 배우자나 자녀 등 가족이 주민등록이 되어 있다면 보호받을 수 있게끔 되어 있는데요. 문제는 이게 모두 다 적용되는 게 아니라는 겁니다.

 

부모명의 전세계약 자녀거주

자녀가 미성년자일 경우

결혼해서 성년 의제가 되는 미성년자가 아닌 이상, 미성년자는 법률행위를 할 수 있는, 즉 법적 계약을 할 수 있는 주체가 되지 않기 때문에 법정보호자인 부모와 동일세대로 분류됩니다.

 

 

즉 대학 입학으로 학교 인근에 전세 집을 구해서 부모님은 지방에 거주하고, 자녀는 학교 인근 전세 집에 거주한다고 해도 세대 분리가 되지 않습니다.

정리하면 미성년 자녀는 부모님 명의로 계약하고 자녀만 거주해도 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

 

자녀가 성년자인 경우

성년자는 부모와 독립해서 법률 행위를 할 수 있습니다. 즉 계약의 당사자가 될 수 있는데요. 자녀가 성년자인 경우는 부모와 동일세대인지, 분리된 독립세대인지 여부에 따라 대항력과 우선변제권이 달라집니다. 

부모와 동일세대로 인정되면 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 하지면 독립세대인경우 아무리 가족인 자녀가 전입신고 했다고 해도 보호 못 받기 때문에 경매가 된다면 내 돈 한 푼도 못 받고 쫓겨 날 수 있습니다.

 

동일세대, 독립세대 여부 

 

 

계약 전 자녀가 부모와 동일 주소에서 실거주를 하고 있었다면 동일세대로 봅니다. 하지만 부모와 자녀가 각각 별도 주소지에서 거주하고 있었다면 독립세대이기 때문에 아무리 자녀가 전입신고 했더라도 주계약자인 부모가 전입신고하고 실거주하지 않는 이상 대항력과 우선변제권은 발생하지 않으니 주의해야 합니다.

세금을 아끼려다 소중한 보증금을 날리는 웃지 못할 상황이 벌어지지 않도록 계약 전에 정확히 확인해 보세요.

 

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