빌라 전세계약 전세권설정하면 안전한가요? 장점과 단점 주의사항 정리

빌라 전세계약을 하려는데 보증보험 가입이 안 되는 곳입니다. 이럴 경우 전세권설정 등기하면 안전한가요? 빌라왕 등으로 인한 전세사기 문제가 이슈가 되면서 빌라 전세 찾는 분들 중 전세권설정 가능한지 문의하는 분들이 있는데요. 과연 이것만 하면 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요?

 

 

전세권설정이란?

 

내가 낸 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법에는 확정일자와 전입신고하는 임차권과 전세권설정 두 가지 방법이 있습니다. 확정일자와 전입신고는 주민센터에서 간편하게 할 수 있는 반면, 전세권설정은 법원에 등기를 해야만 효력이 발생합니다.

전세권설정은 등기부등본에 내가 이 집에 전세로 계약했다는 사실을 등기하는 건데요. 보증금과 계약기간 등을 명시해서 제3자에게 공시하는 효력과 경매 시 우선으로 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 확보할 수 있는 수단이 됩니다.

 

전세권설정 등기 장점

 

주택임대차보호법의 확정일자와 전입신고 제도를 이용하려면 실제 거주를 하고 (점유), 전입신고를 하고 (주민등록), 확정일자를 받아야 합니다. 하지만 일부 사정에 의해 계약자와 실거주하는 분이 다르거나, 사정상 전입신고를 못하는 경우가 있는데요.

이경우 대항력과 우선변제권이 발생하지 않기 때문에 보증금을 보호받기 위해서는 전세권설정을 꼭 해야 합니다. 전세권 설정등기를 하면 계약자가 실거주를 하지 않아도, 계약자와 실거주자가 달라도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

추가적인 장점은 전세계약 만기가 되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 최악의 경우 빌라를 경매로 넘겨서 내 돈을 돌려받아야 하는 지경에 처할 수도 있는데요.

 

확정일자와 전입신고를 하신 분들은 법원에 소송을 제기해서 승소 후 경매 신청을 할 수 있는데, 경매개시까지 적게는 6개월~1년 이상 걸리기 때문에 시간이 아주 오래 걸립니다.

하지만 전세권설정이 되어 있다면 별 다는 법적 소송이 필요 없고 바로 경매신청을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

전세권설정 등기 단점

 

주계약자와 실거주자가 달라도 되고, 전입신고를 하지 않아도 내 보증금을 보호받을 수 있는 전세권설정등기 제도는 왜 현장에서는 이용하는 분들이 많지 않을까요? 그 답은 전세권은 등기하지 않는 이상 법적 효력이 없다는 점인데요.

즉, 등기부등본에 전세권을 등기하기 위해서는 임대인의 동의가 필수인데 이걸 동의해 주는 임대인은 많지 않습니다. 등기하려면 각종 서류를 준비해줘야 해서 번거로울 뿐만 아니라 등기부등본이 지저분해지기 때문에 좋아하는 집주인은 거의 없습니다.

임대인이 동의해 준다고 해도 등록면허세, 지방교육세, 등록수수료, 등기수수료 등 각종 비용이 발생하기 때문에 부담이 만만치 않습니다.

 

전세권설정

 

전세권설정 등기 주의사항

 

임차권은 확정일자와 전입신고를 해서 1순위 요건을 갖춘다면 경매 낙찰금액 전액에서 우선변제를 받을 수 있는데 반해 전세권은 건물 낙찰가액에 한해서만 변제받을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

 

■ 사례 1

예를 들면 내가 전세 보증금 2억에 살고 있는데, 살고 있는 빌라가 경매로 넘어갔고, 2억 5000만 원에 낙찰되었다고 한다면 확정일자와 전입신고를 해서 1순위 임차권을 확보한 상황이라면 보증금 2억 전액 다 돌려받을 수 있으니 걱정 안 해도 됩니다. 

하지만 전세권설정을 했다면 낙찰가인 2억 5000만 원 중 건물과 대지를 안분한 가격에서 건물에 해당하는 부분만 우선 변제받을 수 있기 때문에 보증금 전액인 2억이 아니라 1억만 돌려받고 나가야 하는 상황이 벌어질 수도 있습니다.

 

■ 사례 2

내가 전세 보증금 2억에 살고 있는데 집이 경매로 넘어갔고 1억 5000만 원에 낙찰되었다면, 선순위 임차권(확정일자+전입신고)은 내 돈 2억을 다 받을 때까지 낙찰자에게 대항할 수 있는 법적인 힘이 있기 때문에 2억을 다 받고 나갈 수 있습니다.

하지만 전세권이라면 2억 전액이 아닌 낙찰금의 일부만 받고, 전세권은 소멸되기 때문에 그냥 쫓겨나야 하는 상황이 벌어집니다.

 

빌라 전세계약 전세권설정하면 안전한가?

 

가끔 전세권설정한 분들 중 난 전세권설정등기 했으니 전입유지 안 해도 임차권 + 전세권 둘 다 쓸 수 있다고 착각하는 분들이 있는데요.  전세권설정만 하고 전입신고와 확정일자를 받지 않거나, 점유를 유지하지 않는다면 전세권만 효력이 있고, 대항력과 확정일자의 효력은 발생하지 않으니 주의해야 합니다.

 

정리하면 전세권보다는 임차권(확정일자+전입신고)이 세입자 분들에게는 더 쉽고 유리한 면이 많은 제도입니다. 하지만 불가피한 사정으로 전입신고를 할 수 없거나, 전입을 유지하지 못하는 분들은 전세권설정을 하는 게 그나마 내 돈을 보호할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

이런 특이한 경우가 아니라면 매매가 대비 전세 가격이 적당하고 전세보증보험 가입 가능한 곳으로 계약하는 게 가장 안전한 방법입니다. 등기부등본을 확인해서 대출 없는 깨끗한 곳인지, 임대인이 국세나 지방세를 체납해서 압류나 경매를 당할 가능성은 없는지 확인 후 계약 하는 게 내 돈을 가장 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다.