건대 한강 뚝섬유원지 아차산 모두 품고 있는 광진구 입지분석과 미래 가치

광진구 입지분석과 미래가치

 

건대와 한강 뚝섬유원지 아차산은 알아도 광진구를 모르는 분들이 참 많습니다. 

건대입구역에서 쇼핑을 하고, 뚝섬유원지에서 산책과 데이트를 하는 분들은 많지만 정작 많은 분들이 광진구가 어디에 있냐고 묻더군요. 20여 년 넘게 도시개발이 정체되어 있어, 지역을 대표하는 랜드마크가 없기 때문에 광진구 지명 자체에 대한 인지도가 부족한 거 같습니다.

오늘은 많은 분들이 잘 모르고 있는 광진구의 입지가치에 대해 이야기해 보려고 합니다. 지역에 대한 입지가치는 제 주관적인 관점이 많이 반영되어 있으니 이 사람은 이렇게 생각하는구나 정도로만 생각하고 읽어주시면 감사하겠습니다.

 

■ 한반도 교통의 요지 광진구

대한민국 부동산 부의 역사를 읽어보면 (이상우, 유성운 저) 고대 삼국시대부터 고려시절까지 한양은 한반도의 남북을 연결하는 교통의 요지였다고 합니다. 고려는 한양을 양주라고 불렸습니다. 양주는 충청도, 전라도, 경상도 등에서 개경으로 가려면 반드시 거쳐가야 하는 교통과 물류의 요충지였습니다.

이런 양주에서 가장 중요했던 곳이 지금의 광진구였다고 합니다. 광진구는 북한강과 남한강이 합류하는 서울의 첫 관문에 위치해 있는데요. 지금처럼 대중교통과 운송 수단이 발달하지 않던 고대에는 대량의 화물을 옮기는데 가장 유용했던 건 수로였습니다. 배를 통해서 물품을 옮기는 게 가장 편한 수단이었죠.

화폐경제가 발달한 오늘날과는 다르게 조선 시절까지만 해도 세금은 쌀이나 기타 현물로 받았기 때문에 나라에서 세금을 걷으면 그 많은 세금을 거둬서 보관할 창고와, 가장 빠르고 안전하게 운송할 교통로의 확보가 중요했습니다.

그래서 강원에서 내려오는 조세와 경상, 전라, 충청에서 올라오는 물산이 광진구 광나루에 모인 후 개경으로 출발했다고 합니다. 즉, 고대 국가 운영의 가장 핵심이었던 세금이 모여서 수도로 올라가는 최고의 요지였던 셈이죠.

교통이 좋으면 물산이 모이고, 물산이 모이면 자연스럽게 사람이 모이면서 상업이 발전하게 되는데요. 이런 요지였던 광진구의 입지는 조선이 개국하고 종로에 그 자리를 넘겨주게 됩니다.

하지만 교통의 요지라는 입지 자체는 변화지 않기 때문에 여전히 강원, 충청, 경상, 전라도를 연결하는 교통인 동서울터미널이 자리하고 있어, 예전 명맥을 잇고 있습니다.

 

■ 동서울터미널 현대화 사업, 스타필드 이마트 본사 입주

지금은 많이 노후되고, 소음과 교통 체증을 유발하는 곳으로 인식되고 있지만, 여전히 그 중요성은 퇴색하지 않았습니다. 앞으로 현대화 사업을 통해 터미널은 지하로 들어가고, 대형 복합 쇼핑몰인 스타필드가 입점할 예정이라 지역 가치가 더 높아질 걸로 예상됩니다. 성수동에 있던 이마트 본사도 강변역 현대화 사업이 마무리되면 이곳으로 옮겨온다는 소리가 들리고 있습니다. 

일본도 식민지 시절에 광진구의 중요성을 인식해, 광진교를 1936년에 준공했습니다. 이는 해방 이전까지 서울에 있었던 거의 유일한 한강을 연결하는 다리였다고 합니다. 해방 이후 한국전쟁이 발발할 때까지도 한강철교와 광진교가 거의 유일했다고 하니 광진구 입지 가치가 켰다는 걸 반증하는 거죠. 광진교는 6.25 전쟁 당시 북한군의 남하를 막기 위해 폭파되었다가 서울수복 후 다시 복구되었습니다.

이렇게 고대부터 근대까지 교통의 요충지였던 광진구는 강남구, 송파구, 성동구, 마포구가 저만큼 멀리 뛰어가는 지난 수십 년 동안 거북이처럼 느릿느릿 제자리에서 맴돌고 있습니다.

 

■ 광진구 도시발전이 지체된 이유

한국 주거문화 변천사를 읽어보면 지금은 누구나 선호하는 대단지 아파트는 그 당시에만 해도 가장 선호도가 떨어지는 주거유형이었다고 합니다. 도시 빈민이나 가난한 저소득층을 위해 대량으로 싼 가격에 한 번에 많이 공급하기 위해 만드는 저렴한 주택이었고, 일반 중산층 시민들이 선호하는 주거유형은 마당이 딸려 있는 단독주택이었다고 합니다.

일제강점기에도 아파트가 있었지만, 지금의 원룸보다 작은 사이즈의 집이었고, 온돌도 없고, 화장실도 개별 호수마다 없어, 공동으로 사용해야 하는, 오늘날의 기준으로 보면 불량 주택인 곳이 대부분이었다고 합니다.

그래서 그 당시만 해도 대부분 사람들은 아파트보다는 마당 딸린 단독주택에 사는 게 로망이었다고 하는데요. 강남 개발이 본격적으로 시작되면서 가격이 오르고, 고급화되면서 지금은 누구나 선호하는 상품으로 아파트는 진화했습니다.

강남, 송파 (잠실동), 용산 (한남동) 지역이 아파트 중심으로 개발된 반면, 거의 비슷한 시기에 택지개발이 된 광진구 구의동, 자양동, 중곡동은 아파트가 아니라 그 당시 가장 선호했던 주거유형인 단독주택이 들어셨는데요. 이 차이가 오늘날의 지역 격차를 만든 가장 결정적인 이유입니다.

대단지 아파트 단지로 조성된 지역은 상품이 고급화되고, 브랜드화되면서 지역 가치가 계속 우상향 한 반면, 저층 단독주택 밀집 지역으로 조성된 광진구는 지난 수십 년간 정체 상태로 머물렀습니다.

상급지였던 광진구는 지고, 상습 침수지역이었던 잠실, 강남, 한남은 도시개발이 되면서 대한민국 국민 누구나 선호하는 최상급지가 되었습니다. 도시행정을 어떻게 하는가에 따라 지역의 운명이 극과 극으로 바뀐 사례라고 생각합니다. 

 

■ 기회의 땅 광진구

광진구는 전체 면적의 70% 이상이 주택지입니다. 서울시 25개 구 중 주거면적이 가장 넓고, 상업지역이 가장 적은 곳입니다. 광장동, 자양동 일부 지역 이외는 단독주택, 다가구주택, 빌라 등으로 이루어진 저층 주거지역입니다. 지난 수십 년간 개발이 거의 안된 결과죠.

그래서 자본이 부족한 분들에게는 기회의 땅이라고 생각합니다.

다들 아시는 것처럼 서울에 평지로 조성된 곳은 거의 없습니다. 강남도 구릉지가 많죠. 용산이나 한남동, 금호동도 그렇고, 몇 년 전부터 뜨고 있는 마포구, 성동구도 마찬가지이고요. (물론 서울숲 인근의 성수동은 평지가 많지만 그 이외 지역은 산지입니다)

광진구 구의동, 자양동만큼 서울 시내에서 도심이 평지로 되어 있고, 한강 접근도 용이하고, 서울 핵심 업무지구인 강남, 잠실 등으로 출퇴근하기 편한 곳도 얼마 없습니다. 그리고 도심에 대형 공원을 갖춘 곳도 드물죠.

상품은 리모델링하거나, 재건축, 재개발하면서 바꿀 수는 있지만, 부동산은 부동성 때문에 옮길 수 없어, 입지 자체는 거의 바뀌지 않습니다. 따라서 부동산을 투자할 때는 눈에 보이는 현재의 상태만 보기보다는 지역의 과거와 유래를 아는 것도 중요하다고 생각합니다. 그래야 미래 발전 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.

또한 강남의 중심축이 기존 강남역에서 삼성역으로 이동하기 때문에 대중교통을 통해 10분 내외로 접근할 수 있는 광진구는 그 수혜를 톡톡히 받을 걸로 예상됩니다.

강남이나 잠실처럼 이미 개발이 되었다면, 접근할 엄두조차 내지 못할 텐데요. 수십 년째 저층 주거 지역으로 머물려 있기 때문에 지방에서 올라와 자본이 넉넉하지 않은 저 같은 사람도 광진구로 진입할 수 있었다고 동생들과 지인들에게 항상 말하고 있네요. 광진구는 미개척지와 같다고, 아직은 잠자고 있지만 낡은 상품에서 새로운 브랜드 상품으로 바뀔 경우 그 미래 가치는 매우 높다고 생각합니다.

 

광진구 미래가치

도시 재개발은 많은 이해관계를 극복해야 하는 사업이기 때문에 쉽지만은 않습니다. 재개발 구역이 지정되었다고 해서 바로 개발이 되는 것도 아니고, 사업이 좌초되어서 무산되거나, 구역이 지정되었는데도 수십 년째 그 상태로만 머물러 있는 경우도 많습니다. 따라서 단기 시세 차익을 노리는 투자자 입장이 아니라 실거주 입장에서 접근하는 게 가장 안전합니다.

내가 여기에서 거주하기 편한지, 불가피한 사정으로 이사할 경우 수요가 많아서 세를 놓기 편한 곳인지 등 종합적으로 고려해 실거주 수요로 접근해야 후회가 안됩니다. 시세가 올라서 차익이 남는 건 그 이후의 문제입니다.

몇 년 전 저희 집에 거주하는 임차인분이 상담을 원해서 찾아오신 적이 있었습니다. 이분은 저희 집 터파기 공사할 때부터 찾아와서 여기 위치가 너무 좋다고, 완공되면 다른 사람 주지 말고 자기가 꼭 전세 들어오고 싶다고 하신 분이었습니다. 저희 집으로 계약해서 5년 가까이 거주 중이었는데, 지난 정부 때 주택 가격이 연일 고공행진하다 보니 불안해서 이제라도 집을 사야 하는지 상담을 원하시더군요.

결국 상담을 통해 집을 사라고 말씀드렸습니다. 10년 이내 다니는 직장을 옮기거나, 다른 지역으로 이사할 계획이 있는지, 결혼 계획이 있는지, 투자 목적으로 사는 건지, 실수요 목적인지 등 종합적으로 상담을 해보니 이분은 집을 사는 게 답이더군요.

이직이나 이주 계획이 전혀 없고, 현재 거주하는 지역에 대한 만족도가 높고, 소득도 많아서 대출 나오는데 전혀 걱정 없고, 단기투자 목적이 아니라 순수 실거주를 목적으로 한 실수요자이니 집을 사는 게 맞다고 말씀드렸습니다.

그 대신, 그동안 집 가격이 너무 가파르게 올랐고, 저금리가 끝나가는 상황이라 앞으로 2~3년 동안은 가격 조정이 올 수 있는데, 이때 버틸 수 있는 상황이면 사도 된다고 조언해 드렸습니다. 단기적으로 몇 년간 가격 조정을 받을 수 있지만, 소득이 높아서 아무 영향도 주지 않는 상황이면 10년 뒤에는 지금 샀던 가격보다는 올라있을 테니까요.

투자가 아닌 실수요로 접근했고, 살면서 주거만족도가 높을 테니 이보다 삶에 더 중요한 게 있을까 싶네요.

지금의 광진구 특히 구의동과 자양동은 잠에서 깨어나기 전의 여명 상태와 같다고 저는 생각합니다. 주변 성동구와 강남, 잠실이 지속적으로 개발되면서 깨어나라고 압력을 주고 있는데, 언제까지 이곳 광진구 구의동, 자양동만 저층 주거지역으로 잠자고 있을까요?

 

2040 광진플랜

이달 초 미래 광진구의 도시개발 방향성에 대한 설명회를 광진구청에서 개최해서 참석하고 왔습니다. 역세권을 중점으로 개발하고, 지구단위계획 구역과 상업지역을 확대하겠다고 하더군요.

건대입구역, 구의역, 뚝섬유원지역 주변에는 건대 스타시티, 롯데캐슬이스트폴, 건대더라움, 호반써밋 등 고층 주상복합아파트와 복층오피스텔 등이 들어서, 주변 경관을 바꾸고 있고, 조만간 강변역 동서울터미널현대화 사업을 통해 서울 시내에 유일한 스타필드가 입점하면 광진구를 상징하는 랜드마크가 될 걸로 보입니다.

지금까지는 광진구보다는 건대, 건대입구역 또는 뚝섬유원지, 어린이대공원, 아차산 등으로 먼저 말해야 아~ 광진구가 거기에 있구나라고 인식되었던 것이 스타필드가 들어오고, 2040 광진플랜을 통해 체계적으로 저층주거지가 개발되어 가면 광진구라는 이름만으로도 지역을 상징하는 날이 올 거라고 생각합니다.