구의동 재개발 248번지, 257번지 가로주택 모아타운 가능성은?

구의동 재개발 가로주택 모아타운

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지난해 구의동 248번지 일원 가로주택 모아타운 사업 설명회가 있은 이후, 재개발 관련 문의하는 분들이 있으신데요.

오늘은 248번지와, 257번지 재개발에 대한 이야기를 해 보려고 합니다. 

우선 구의동 248번지, 257번지 모두 2종 일반주거지역이란 공통점이 있습니다.

단독, 다가구, 빌라 등이 밀집된 저층 주거지역인데요.

하지만 같은 2종 일반주거지역이더라도, 세부적인 종 구분은 다릅니다.

구의동 248번지는 2종 일반주거지역 7층 이하 지역입니다.

257번지는 2종 일반주거지역 일반입니다. 

즉, 248번지 일대는 7층 이하로 건축할 수 있는 지역이고, 257번지 일대는 더 높게 건축할 수 있는 곳입니다.

 

구의동 248, 257번지

 

 

257번지는 구의역 2번 출구와 가장 가깝고, 역 승강장 기준으로 350M 이내의 1차 고밀역세권 지역에 해당됩니다.

구의역 기준으로 일반상업지역 → 준주거지역 (먹자골목 라인) → 2종 일반주거지역 (일반) 257번지 → 2종 일반주거지역 (7층 이하) 248번지, 이런식으로 도시계획이 되어 있습니다.

 

구의역 도시재생사업 구역

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구의동 257번지 일원은 2호선 구의역 도보 5분 이내 거리의 1차 역세권 지역입니다. 

지난 서울 시장님 계실때 도시재생사업 구역으로 지정되었는데요. 

그만큼 노후 되어서 도시의 재생이 필요한 지역이라고 서울시가 인정한 곳이라는 뜻입니다.

구의역 도시재생사업 지역 면적은 약 18만 제곱미터입니다.

테두리 된 지역 아래 구의역 방향 쪽은 먹자골목으로 상가 위주로 되어 있고, 테두리 안은 주로 주택가입니다.

광진구청 방향 대로변 기준으로 가장 왼쪽 지역은 일반상업지역, 그다음이 준주거, 나머지 대부분 지역은 2종 일반주거지역으로 구성되어 있습니다.

 

 

일반 상업지역과 준주거를 제외한 2종 일반주거지역만으로 보면, 약 7만 6841제곱미터입니다. 

평지이고, 땅 모양도 좋고, 지하철도 가까운데요.

장기간 방치되어 있어, 단독, 다가구, 빌라 등으로 구성된 저층 노후주택 지역으로 나날이 늙어가고 있는 상황입니다.

중심 업무지구인 강남 삼성역까지 18분 이내로 갈 수 있는 곳인데, 이런 황금지역이 그대로 방치되어 있네요.

 

2040 광진플랜

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지난달 광진구청에서 앞으로 광진구의 도시발전에 대한 2040 광진플랜 설명회가 있었습니다.

현 구청장님도 그동안 광진구 도시발전이 너무 정체되어 있어, 체계적인 도시개발이 필요하다고 말씀하시더군요.

우선 역세권 지역을 중점으로 개발하고, 서울 다른 자치구에 비해 압도적으로 적은 상업지역을 확대하도록 노력하겠다고 하셨습니다.

현재, 광진구는 상업지역이 전체 면적의 1.5% 수준으로 서울시 꼴찌에서 뒤 2~3번입니다. 

저층 주거지 주민분들이 주택가쪽을 개발해 달라는 일부 민원이 있었는데요.

도시계획은 지자체 단독으로만 결정할수 없고, 상위 기관인 서울시와 협의해서 해야 하며, 법으로 정한 범위 안에서 해야 하기 때문에 갑자기 1종, 2종 일반주거지역이 몇 단계를 뛰어넘어서 3종 주거지역, 준주거로 갈 수는 없다고 합니다.

역세권을 먼저 개발해야, 그 뒤 주택가쪽도 개발할 수 있으니 좀 더 시간을 가지고 기다려 달라고 하시더군요.

도시개발은 꾸준한 방향성이 중요하다고 하신 말씀에 공감이 되었습니다.

 

구의동 재개발 가로주택 모아타운

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현실적으로 248번지나 257번지 단독으로 가로주택, 모아주택 등을 추진할 경우, 소규모 중저층 아파트가 됩니다. 

빌라보다는 낫지만, 이럴 경우 도로 공간을 더 확보해야 하기 때문에 사업성은 많이 떨어진다고 생각합니다.

추가로 지금도 주차난이 심각하고, 구의역과 광진구청 방향으로 빠져나가는 도로 폭이 협소해서 차 두대가 동시에 이동하기에 매우 혼잡한 상황인데요. 

전체 도로 공간이 확보되지 않은 상황에서 일부 지역만 개발하면 교통난은 더 과중될 걸로 보입니다. 

상가가 많은 먹자라인 일부 구간을 빼고 247, 257, 242 번지를 통합으로 재개발하는 게 늦게 가더라도 지역발전에는 가장 도움이 되는 방향이 아닐까 합니다.

여러분들은 어떻게 생각하시나요?