부모 명의 집에 자녀 전세계약 가능한가요? 증여세 걱정 없는 방법은?

부모 명의의 집에 자녀가 전세계약을 맺고 거주할 수 있을까요? 단순한 가족 간 계약이라도 실제로는 증여세 문제, 계약서 작성 요령, 전입신고 및 확정일자 등 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분이 많습니다. 이 글에서는 자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결할 때 가능한지 여부, 주의해야 할 세무 리스크, 안전하게 계약서를 작성하는 방법까지 전부 정리해드립니다.

 

 

 

부모 명의 집, 자녀 전세계약 가능한가요?

가능은 하지만, '실거래 목적'이 아닐 경우 주의가 필요합니다.
형식적인 계약은 국세청이나 세무서로부터 증여 의심을 받을 수 있어요.

 

자녀가 부모 집에 전세로 거주할 때 고려해야 할 5가지

1. 실제 '전세 계약서' 작성이 필수

• 자녀가 실제로 전세보증금을 지불하고 계약서를 작성했다면 문제는 없습니다.
• 계약서에는 전세금, 계약기간, 입금 계좌(부모 명의) 등이 명확히 기재돼야 해요.
• 전입신고와 확정일자를 받아 대항력 및 우선변제권 확보도 가능합니다.

2. 증여세 이슈

국세청은 ‘부모와 자녀 간 전세계약’을 가족 간 자산 이동 수단으로 의심합니다.

• 자녀가 전세보증금을 부모에게 실제로 주지 않았다면 → 증여로 간주돼 증여세 부과 대상이 될 수 있어요.
• 자녀의 소득·자금 출처가 불분명한 경우 더욱 주의해야 합니다.

해결법: 전세금 출처를 증빙할 수 있어야 함 (급여, 대출, 저축 등)

3. 월세보다는 전세가 증여로 보기 더 쉬움

• 월세는 매월 일정 금액을 납부하므로 실제 거래로 보기 쉽지만,
• 전세는 큰 금액이 한 번에 오가기 때문에 증여 의심이 더 커요.

4. 계약 후 전입신고 + 확정일자 받기

대항력 확보를 위해 반드시 필요합니다.

• 전입신고만 해도 ‘실제 거주’ 의사가 있다는 것으로 간주되며,
• 확정일자를 받으면 보증금 보호를 위한 우선순위 확보가 됩니다.

5. LH/청년 주택 지원과는 무관

• 부모 명의의 집에서 자녀가 전세계약을 해도, 공공주택 지원이나 LH청년임대 등에는 불이익이 발생할 수 있습니다.
• 해당 제도들은 무주택 + 소득 요건 + 독립 세대주가 기준입니다.

이런 상황은 증여로 간주될 수 있어요!

전세금 입금 없이 계약만 함	매우 높음
전세금 일부만 자녀가 부담	위험 있음
계약서는 있으나 대가성 없음	위험 있음
부모 계좌에 입금 흔적 없음	고위험

이런 방식이면 괜찮아요

• 자녀가 보증금을 실제로 부모에게 이체
• 자녀 명의 계좌에서 이체 이력 확보
• 계약서에 명확히 조건 기재 + 전입신고 + 확정일자
• 향후 증여 의심 시 출처 증빙 가능하도록 자료 확보

마무리 요약

계약서	전세계약서 정확히 작성
전세금	실제 이체 증빙 필요
세무 리스크	증여세 여부 대비
법적 보호	전입신고 + 확정일자 필수
기타	대출/지원제도 이용 시 불이익 주의

TIP

모호한 상황이거나 금액이 클 경우엔 반드시 세무사 또는 공인중개사 상담을 통해 확인 후 계약하세요. 특히 부모와의 거래는 타인과의 거래보다 국세청 조사에 민감하니 주의가 필요합니다.

 

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부모 명의 집 자녀 전세계약하는 모습