미등기 빌라 옥탑 전세계약 보증금 보호 받을 수 있나요?

오늘은 미등기 빌라 옥탑방 전세계약을 할 경우 과연 내가 낸 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 알아보겠습니다. 부동산 전세 계약을 하는데 등기도 없는 집으로 계약하는 경우가 있을까 싶지만 중개 현장에서는 이런 일이 자주 발생하고 있으니 옥탑방 찾는 분들은 잘 알아보세요.

 

 

미등기 빌라 옥탑 전세계약 시 주의사항

 

미등기 빌라로 전세 계약을 하는 대표적인 경우는 두 가지인데요. 

첫 번째는 집은 거의 다 지어졌는데 아직 사용허가승인을 받는 중이라 건축물대장과 등기사항증명서가 나오기까지 시간 걸리는 경우입니다. 이때 집이 너무 마음에 들면 미리 선점하기 위해 등기가 나온 이후 정식 계약서 작성하는 조건으로 가계약하는 경우가 대표적입니다.

 

두 번째 사례는 준공 이후 건축물대장과 등기가 모두 나왔는데 계약하려는 해당 호수의 등기가 아예 없는 경우입니다. 가장 문제가 되는 건 이 두 번째입니다.

 

 

다세대 빌라인데, 준공 후 사용승인받고 등기사항증명서, 건축물대장 모두 나왔는데, 계약하려는 해당 호수의 등기가 없다? 방문 앞에는 분명하게 501호라고 적혀 있는데, 등기사항증명서에도 안 나와 있고, 건축물대장 발급해도 전혀 안 나오는 경우가 있습니다.

 

해당 건물의 다른 호수는 모두 다 정상적으로 나오는데 501호 이 방만 안 나온다면 무허가 위반건축물일 가능성이 높습니다. 집주인(임대인)이 임대수익을 목적으로 불법으로 방 쪼개기를 했거나, 무단 증축을 했기 때문에 안 나오는 겁니다. 

 

사회 초년생 청년분들 중 옥탑을 찾는 분들이 의외로 많습니다. 같은 면적 대비 저렴하고 다른 사람 눈치 안 보고 탁 틔인 조망도 감상할 수 있어 옥탑에 대한 일종의 로망으로 한 번쯤 살아보고 싶다는 분들이 있는데요.

 

옥탑으로 계약하려는 분들은 등기부등본과 건축물대장을 확인해서 적법하게 나와 있는지 확인을 꼭 해야 합니다. 미등기 부동산 전세계약은 대항력 발생에 문제가 있기 때문에 보증금 보호받기 어렵습니다. 따라서 정말 미등기 빌라 옥탑으로 계약하려고 한다면 전세보다는 월세로 계약하는 게 좋습니다.

왜 월세로 계약하는 게 좋은지 실제 사례로 설명해 드리겠습니다.

 

미등기 빌라 옥탑 전세계약 피해 사례

 

직장인 A는 옥탑방을 전세로 알아보고 전세 5천만 원에 계약하기로 했다. 그런데 옥탑방 문패에 분명 501호라고 되어 있는데 등기부 등본에는 501호가 나와 있지 않았다.

하지만 방을 보여준 부동산에서는 미등기, 무허가 건물도 주거용으로 사용하면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있고, 이 건물 전체가 다 집주인 소유라서 걱정 안 해도 된다고 한다.

 

이를 믿은 직장인 A, 결국 전세계약 후 입주를 했다. 아는 지인들이 입주 전 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 안전하다고 해서 나름 안전장치도 해 놓았다. 

 

꿈에 그리던 옥탑방에 입주 후 나름 만족해하고 있었다. 그런데 입주 후 6개월 정도 지났을까, 갑자기 건물이 압류가 되더니 경매로 넘어갔다. 같은 건물 다른 호수의 세입자들은 일부라도 보증금을 받고 나간다고 하는데, 난 보증금 한 푼도 못 받고 나가야 한다고 한다.

부동산과 지인들의 말을 믿고 전입신고도 하고, 확정일자도 미리 받아 놨는데 도대체 A 씨에게 무슨 일이 벌어진 걸까요?

 

미등기 전세계약

 

미등기 옥탑은 대항력과 우선변제권 없음

부동산 계약을 한 임차인은 전입신고를 하고, 확정일자를 받고 실제 거주(점유)를 하면 제3자에게 대항할 수 있는 힘이 생기고 보증금을 반환받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 

 

그래서 다들 내 돈을 안전하게 지키기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받는 건데요. 하지만 구분등기되는 공동주택(아파트, 다세대 빌라, 연립, 오피스텔 등)은 불법 쪼개기 하거나, 무단 증축해서 미등기인 호수로 전세계약을 할 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 효력이 발생하지 않습니다.

 

 

그 이유는 구분등기된 공동주택(빌라 등)은 전입신고 시 해당 주소 번지와 호수가 건축물대장과 일치해야 하는데요. 무단 증축한 미등기 호수는 건축물대장 자체가 존재하지 않기 때문입니다.

 

일반주택은 전세계약 종료 후 임대인에게 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증금반환청구소송을 해서, 경매 처분 후 경락대금에서 보증금을 돌려받거나 아니면 임차권등기명령을 신청하는데요.

 

미등기 옥탑은 등기부등본과 건축물대장이 존재하지 않기 때문에 경매처분도 할 수 없고, 임차권등기명령 제도도 이용할 수 없습니다.

※ 구분등기란 아파트, 오피스텔, 다세대빌라, 연립 등 각 호수별로 소유권이 등록된 주택을 말합니다.

 

구분등기된 주택은 주소와 호수까지 건축물대장과 정확히 일치하게 전입신고를 해야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있으니 꼭 주의해야 합니다.